2019年10月4日

肯尼亚的经济适用房:肯尼亚和国外可用技术的基于性能的分析

地区/国家:非洲

贡献:费尔南达·佩特鲁斯，查尔斯·纽曼

这份报告全文可供查阅下载至PDF格式．

执行概要

为了响应肯尼亚政府在2022年之前根据“经济适用和有尊严的住房计划”建设50万套住房的目标，变革工程和联合国人居署编写了本研究文件，以展示适当的建筑技术的截面，以指导和告知肯尼亚交通、基础设施、住房和城市发展部的决策者。开云全站app登录官网入口下载开云体育体育赛事这项研究分为两个部分。第一份报告介绍了巴西2009年开展的“Minha Casa Minha Vida”项目的案例研究，该项目旨在快速建造400万套住房。本研究提出了在努力过程中遇到的融资、实施和规模方面的挑战。研究的第二阶段对肯尼亚现有的适当建筑技术进行了分析。采访了12位建筑专业人士和相关新兴建筑技术的制造商。然后，定量和定性数据被提炼成一个图形，可比较的框架，以帮助肯尼亚官员了解住宅建设部门的好处和局限性。结论性讨论提供了研究人员的想法和超出研究范围的额外考虑领域。

简介

2019年5月，肯尼亚总统乌呼鲁·肯雅塔(Uhuru Kenyatta)为了应对住房成本上涨和农村向城市迁移的趋势，宣布他的总统将在2022年之前建造50万套住房，作为国家负担得起和有尊严的住房计划(AHP)的一部分。AHP基准由交通、基础设施、住房和城市发展部包括要建造的房屋的单位成本不应超过每平方米305美元(~ 30,500 KSH)。提供的细节还要求根据三个收入范围提供不同类型的住房:社会住房计划提供12.5万套;22.5万套低成本单位;15万套，解决中等收入者的“房贷差距”。作为对这一承诺的回应，联合国人居署与“工程变革”(E4C)合作，对当地和国际上可用的新兴建筑技术进行了基于绩效的快速审查。人居署是联合国的一个办公室，旨在推动可持续城市化成为发展的动力，并努力为肯尼亚和国外的所有人提供足够的住房。开云全站app登录官网入口下载开云体育体育赛事开云体育官方本研究的目的是帮助为战略规划提供信息，以在2022年实现政府的目标。

在审查供行政当局考虑的适当技术中，有些在该区域是众所周知和普遍使用的，而另一些则处于原型设计的早期阶段，正在肯尼亚以外的地方发展。

研究结果表明，压缩土砌块(ceb)、连锁土壤稳定砖(issb)和压缩农用纤维板(CAF)对环境影响较小。然而，ceb和issb并不适合城市，因为它们都依赖于大量无机土的可用性。在考虑项目的紧迫性和时间框架时，还审查了每种技术的建设和组装速度。适合快速项目交付的系统是全尺寸3D打印、膨胀聚苯乙烯板(EPS)、CAF和预制钢框架(SF)结构。最具成本效益的技术是ceb, issb, EPS CAF, EPS和CAF是城市地区更合适的选择。考虑并比较了耐久性和耐火性等其他因素。

下面列出的房屋建造技术列表并不是为了表明哪种系统是“最好的”，也没有研究表明应该采用和采用哪种技术。然而，这项研究确实提供了成本、效率和可能性方面的信息。联合国人居署和肯尼亚政府可以利用这些信息制定实施战略和计划，以便到2022年实现AHP的既定目标。结论性讨论旨在扩大“适当的技术”和“负担得起和有尊严的住房”的对话，以考虑新发展、升级和城市规划的问题。

方法

E4C团队的任务是在短短四周内代表内罗毕联合国人居署办公室为肯尼亚交通、基础设施、住房和城市发展部制作一份关于适当建筑系统的可视化演示，并开发了一种研究方法，试图开发一个可比较技术的截面，以指导和告知肯尼亚决策者。开云体育官方这项研究分为两个部分:一是对巴西2009年实施的“Minha Casa Minha Vida”(PMCMV)项目的案例研究，该项目旨在快速建造400万套住房;二是对肯尼亚ADH项目可用的适当技术进行分析。

巴西的案例研究是通过对有关住房建设努力和PMCMV计划的社会经济方面的学术出版物和绩效报告的研究进行的。经济数据(Abranic 2019)，以及就公营房屋单位进行质的研究(《Moradia城》，2012)进行了分析和总结，以提出适用于拟议的肯尼亚项目的相关要点。

第二部分是对可能用于肯尼亚经济适用房建设的6种不同建筑系统的分析。审查的技术清单由联合国人居署E4C小组成员确定，并听取了肯尼亚交通、基础设施、住房和城市发展部的意见。开云体育官方对每个系统的背景研究是通过审查制造商的宣传材料和经验丰富的建筑商和工程师的实地报告进行的。在这一阶段收集的信息被用来制定访谈问题，使研究小组能够快速总结和比较现有的技术。

随后，通过Skype对相关建筑产品和系统的制造商进行了为期15天的半结构化采访。研究对象被简要介绍了研究的目标，然后被要求总结他们公司的目标、成就和目标。在讨论即将结束时，向受访者提出了两个假设性问题:

1. 要求解释公司在肯尼亚农村或城市短时间内交付2000套住房的能力。
2. 使用他们公司的建筑系统估计建造40平方米房屋的时间和成本。

记录受访者的回答，并记录受访者所表达的后勤/支持性挑战。每次访谈的摘要均附于本文件末尾。

来自宣传材料审查和个人访谈的数据随后在一个比较框架中进行了调整，该框架量化了各种考虑因素，包括施工时间、材料浪费、成本和环境影响。然后，每个衡量标准被分为五个等级，从“非常低”或“差”，到“非常高”或“优秀”。然后，这些结果被可视化，并用颜色编码成“快照”，以帮助肯尼亚决策者了解每个系统的好处和局限性。然后在发言结束时提出了少量的意见，以建议更多的考虑领域。

巴西案例研究:向前学习

巴西的Minha Casa Minha Vida项目是政府于2009年实施的一项补贴住房发展项目，旨在减少国家的住房赤字。十年后，这个项目被认为是成功的，因为建造了400多万所房子。然而，它也受到了广泛的批评，原因包括缺乏对土地价值的考虑和最小的公共空间设计。考虑到这一计划的规模和时间表，这一计划的成功和失败可以为肯尼亚AHP可能面临的挑战提供相关的见解。

Minha Casa Minha Vida项目下的建设伙伴关系主要是通过私营部门建立的，而通过公共贷款机构根据家庭收入水平建立了一揽子融资计划。大约9万套住房是由非营利部门的合作社和组织建造的，占400万套住房总数的3%;尽管这些也由Caixa Econômica Federal(国家公共银行)提供资金。在这两种情况下，房屋只能供购买，不能出租或出租。

MCMV项目最常用的技术是结构砌体和钢筋混凝土。在这两个系统中，墙体负责将垂直和水平荷载传递到基础上，而基础的设计是为了承受恶劣的天气和地震。除了结构弹性的原因外，该技术还允许快速完成可复制设计的生产。尽管水泥基施工会产生大量的碳足迹，但考虑到这些系统的强度和低成本，他们还是慎重地做出了优先考虑这些系统的决定。

购房贷款结构分为四个收入水平，并相应地调整年利率。

表1。巴西Minha Casa Minha Vida计划的购房贷款结构。

MCMV计划的显著成就主要是经济方面的。根据Abranic (2019)从2009年到2017年，土木建筑部门的正式工作岗位增加了13%，这直接归功于该计划。这些收益增加了该部门的税收收入，并被证明高于所提供的补贴(约56亿美元/年)，导致GDP增长约0.33%。2017年项目完成后，建筑业国内生产总值的70%与项目投资有关，这表明国家住房建设能力得到加强。此外，45%的房屋生产分配给了收入范围1以内的家庭(社会住房)，这反映了一个为巴西最脆弱家庭提供住房的计划。

虽然MCMV计划被证明为国家带来了财政利益，但定性和地理上的挑战被确定，使该计划的实施过程和公平分配受到了质疑。为了实现目标的大量房屋，大型住宅综合体被开发在城市地区的外围，那里的土地价值较低，不太容易到达，也不太理想。这种明显缺乏规划和对分区和土地使用的考虑，导致这些规划开发项目难以获得交通基础设施，减少了居民的城市流动性和进入就业区域的机会。此外，在公共空间严重缺乏的情况下，大规模住房优先于社区建筑。此外，缺乏对社区之间社会动态的考虑也导致了冲突，使得新规划的住房开发对潜在居民来说更不可取。最后，在极少数由非营利组织执行的开发项目中，采取了使用可再生材料建造的步骤，以尽量减少项目对环境的影响。

所有这些因素导致MCMV计划的发展在经济上富有成效，在数量上取得成功。然而，定性的社会和文化复杂性使该计划的长期成功受到质疑，因为可能还会出现进一步的挑战。

技术发展趋势

下面介绍的技术数据基于多次访谈的结果。虽然一些预期得到了证实，但一些结果揭示了意想不到的好处和挑战。所有技术都显示出潜力，可以在肯尼亚使用，以帮助实现到2022年的AHP目标。

3 d打印技术

受访公司:Icon 3D(美国)/ Winsun(中国)

全尺寸3D房屋打印技术是一种使用大型3D打印机-脚手架来建造结构墙壁的施工方法。它可以用于现场建造或远程生产预制部件。3d打印机的“墨水”通常是一种以水泥为基础的混合物，可以添加添加剂来提高强度或降低成本。混合物可以包括建筑拆迁碎石，水泥基础的专有添加剂，玻璃纤维或特殊的胶水混合物。一个家庭的单层墙结构的生产成本可以从225 - 250美元/平方米不等。参考的价格只考虑了墙壁的结构(屋顶、地基、覆层、装饰、布线和管道不考虑)。根据材料的可用性，一个典型的打印脚手架和团队可以在大约24小时内打印一个40平方米的房子的墙壁(工人们还必须完成屋顶和覆层)。这项技术可以在农村和城市地区实施，但最容易应用于平原地区。虽然3d打印系统在打印时可能只需要少量的劳动力，但需要高素质的操作员和熟练的工匠来进行后续的建筑元素安装。

接受采访的公司表示，他们有能力为打印系统硬件内嵌的3D施工提供多种设计，允许建筑商在不同地点选择和改变设计。然而，接受采访的两家公司都提到，这种技术不适用于结构基础和基础的浇筑。因此，在打印之前，必须先浇上固化的(可能是加固的)混凝土板，而且混凝土板的设计必须与打印所选择的房屋的设计保持一致。由于这种3D打印技术仍处于起步阶段，所审查的系统不能用于完成高架板或屋顶。因此，补充系统必须与3D打印形式相协调。此外，多层3D打印结构的报道无法得到证实。接受采访的公司表示，只有单层住宅使用了这种技术。

压缩稳定土块(CSEB)

受访公司:dwell learth / Pandabrick

压缩稳定土块(cseb)是由机械压缩无机土与少量硅酸盐水泥(5-10%)混合制成的砖。CSEB的墙壁采用标准的砌砖和砌石技术，包括使用粘土或水泥砂浆。与传统烧制砖相比，cseb所需的能源要少得多。

考虑到传统单层住宅的数量，标准cseb的生产成本可能在190 - 250美元/平方米之间。参考的价格包括一个完整的房子和劳动力(CSEB墙，混凝土基础和地板，量具屋顶，门窗)，但不包括电线和管道。从砖的生产到实质性的完工，大约需要7周的时间来完成40平方米的房子。这包括7-10天的固化时间，这是一个最适合现场的过程。这项技术更适用于存在大量无机土壤的农村地区。虽然需要一名合格的工头来确保质量控制，但一个小的泥瓦匠团队可以快速训练混合材料和制作砖块。另一个需要考虑的问题是，在房屋完工后，必须在砖的外表面涂上防水密封胶。这必须每3-5年重新应用一次，以确保墙体系统不会屈服于侵蚀力。

互锁土壤稳定块体(ISSB)

受访公司:dwell learth / Pandabrick

联锁稳定土块(issb)是一种特殊类型的压缩稳定土块技术。虽然issb与cseb由相同的1:10的土/水泥比制成，但issb呈现出一种联锁形式，可以实现不需要水泥砂浆的坚固、快速组装系统。用于制砖的压缩机可以由柴油或电力驱动，也可以用手动动力操作。与传统烧砖方法相比，ISSB制造成本更低，所需能源更少。

成本issb与cseb相当，1层住宅的价格从190 - 250美元/平方米不等。从砖的生产到实质性的完工，建造一个40平方米的房子大约需要7周的时间。这包括7-10天的固化时间。这项技术更适用于存在大量无机土壤的农村地区。虽然需要一名合格的工头来确保质量控制，但一个小的泥瓦匠团队可以快速训练混合材料和制作砖块。另一个需要考虑的问题是，在房屋完工后，必须在砖的外表面涂上防水密封胶。这必须每3-5年重新应用一次，以确保墙体系统不会屈服于侵蚀力。

聚苯乙烯板(EPS)

E4C研开云体育官方究小组试图联系肯尼亚EPS技术的经销商和倡导者进行讨论，但无法在研究的时间框架内获得这样的采访。然而，E4C的一名研究开云体育官方人员在肯尼亚有直接的产品设计和施工经验。这段经历以及宣传材料已经整合到下面的评论中。

膨胀聚苯乙烯(EPS)技术是一种预制面板的施工系统，非常轻，可以很容易地从制造到施工现场。这些面板由现成的EPS泡沫塑料夹在镀锌钢丝网之间组装而成，然后在现场捆绑在一起，并涂上水泥基混合物。面板可以用线切割工具在现场轻松修改，使系统多功能，并可以很容易地与配套的施工系统结合。

膨胀聚苯乙烯(EPS)技术是一种预制面板的施工系统，非常轻，可以很容易地从制造到施工现场。这些面板由现成的EPS泡沫塑料夹在镀锌钢丝网之间组装而成，然后在现场捆绑在一起，并涂上水泥基混合物。面板可以用线切割工具在现场轻松修改，使系统多功能，并可以很容易地与配套的施工系统结合。

该系统的制造商通常有额外的专业组件可供购买。这些包括不同厚度的墙板、地板和楼梯系统。在注册工程师的指导下，EPS面板可用于建造20层楼高的建筑。

压缩农业纤维(CAF)

受访公司:Ekopanely / Pumapa Capital

压缩农业纤维(CAF)板是由小麦和水稻秸秆等农业废弃物制成的绝缘板。农业废料在高温下被压缩，最后用一层纸板密封。预制的非现场，面板重量轻，易于运输到施工现场。虽然面板可以自我支撑，但该系统最好与钢或木框架结构搭配作为主要结构系统。

施工成本从190 - 240美元/平方米不等。价格考虑包括一个完整的房子和劳动力(CAF面板，混凝土基础和地板，屋顶，门窗)，不包括电线和管道费用。一个完整的房子的建造时间大约是4个星期。根据可用的纤维，这种施工方法几乎可以实现零碳足迹。

钢架

采访公司:FasBuild / Steel Home Company

在这个分析中，钢框架结构被定义为一个快速的组装系统，它是预制的，包装的，并交付现场组装。主要结构部件，挤压钢通道，由薄规格高强度镀锌钢板制成。各部分使用铆钉或自攻螺钉连接在一起，形成结构舱和/或屋顶结构。虽然整个房屋可以包装为国际运输(通常每个集装箱4-5个房屋)，但房屋的部分和个别组件(即屋顶)也可以设计和包装为现场组装和安装。此外，框架系统可以设计为适应标准砌体系统的不同填充板。

钢框架住宅的建筑成本从250 - 350美元/平方米不等。估计价格考虑了一套完整的房子和劳动力(墙壁、混凝土地基和地板、屋顶、门窗)，但不包括布线和管道。虽然这是这项研究中审查的最通用、最完整的家庭建筑系统，但受访公司表示，在任何现场组装之前，都需要浇筑固化的混凝土板。一旦这个板到位，建造一个完整的42平方米的房子大约需要7天。

参与该系统建设的受访公司总部位于南非，并希望将业务扩展到撒哈拉以南非洲的其他地区。虽然大多数话题都围绕着为国际运输和向肯尼亚交付制造的机会和挑战，但在肯尼亚建立制造工厂的可能性也是可以考虑的一种可能性。

比较

下面列出的比较表旨在帮助决策者广泛了解现有技术的状况。来自宣传材料审查和个人访谈的数据在这个比较框架中进行了调整，以量化各种考虑因素，包括施工时间、材料浪费、成本和环境影响。然后，每个衡量标准被分为5个等级，从“非常低”或“差”，到“非常高”或“优秀”。然后，这些结果被彩色编码(就像最初的研究是在一张幻灯片上交流的一样)成一个“快照”，以帮助肯尼亚的决策者了解每个系统的好处和局限性。

对框架的可视化分析充分表明，没有一项技术比其他技术特别低成本，易于快速组装，同时还拥有较小的碳足迹。此外，虽然没有一种技术可以独立地用于建造整个建筑(所有选项都需要混凝土基础)，但不同的系统可以组合在一起，在既定的预算范围内实现所需的时间表和减少碳足迹。此外，虽然一些系统最适合农村建筑地点，但其他系统表现出的品质使它们非常适合城市环境。

表2。施工方法对照表。

结论

本文中提出的每一项技术都可以用于实现到2022年AHP的目标。可以考虑将所研究的技术或将这些技术与或更传统的建筑系统结合起来的设计相结合。应咨询建筑设计公司和有经验的承包商，为任何拟议的建筑位置考虑最合适的系统组合。

除了建设系统，还应考虑和优先考虑巴西MCMV项目的经验教训，以及肯尼亚独特的城市和农村环境。农村和城郊举措应考虑到与水和能源基础设施的连接，以及与交通走廊的连接，以促进与就业和工业的连接。这种先进的基础设施规划不仅可以降低遇到类似巴西出现的问题的可能性，而且还可以使住房发展计划与总统四大议程中的另一个议程项目相一致:制造业。此外，为了实现所有人都能负担得起和有尊严的住房，城市地区新建筑的分配应基于选择性标准。实现经济适用房有时只能通过财政干预、激励措施和项目来实现。有时只有通过改善服务基础设施才能实现有尊严的住房;土地所有权的解决;或者是公共空间的贴心设计。

编辑:恩典Burleson

额外的贡献:Eddine Sarroukh, Mariela Machado